Por que comprei uma casa, mesmo preferindo alugar?

Fala IFólogo(a)!

Tudo bem com você?

A correria está tão grande por aqui que fazia mais de 2 meses que eu não conseguia nem olhar para o blog.

Comecei um novo trabalho, agora na minha área de formação. Uhuuuull!

Estou ganhando mais, curtindo mais e trabalhando muito mais também… Faz parte da jornada…

E COMPRAMOS UMA CASA!

Uma decisão que, principalmente para quem está tentando otimizar sua jornada FIRE, traz à tona a reflexão do “comprar x alugar”.

Não seria melhor alugar e investir a diferença?

Será que a família IFP errou feio?

Será que compramos um “passivo” que vai atrasar a nossa jornada rumo à independência financeira?

Kiyosaki provavelmente diria que sim.

Mas e aí?

É melhor comprar ou alugar sua residência?

Em primeiro lugar, eu acho que ao analisar essas duas opções (comprar ou alugar) não precisamos nos limitar a uma perspectiva puramente financeira. Acredito que o estilo de vida e preferência de cada um também devem ser levados em consideração na hora de decidir o que faz mais sentido para você.

Assim como a Kristy (autora do livro “Quit Like a Milionaire“), confesso que eu gosto da ideia de “comprar apenas minha liberdade e alugar todo o resto”.

Porque alugar geralmente implica em:

• menos “dor de cabeça” (qualquer problema sério é só ligar pro dono e ele que se vire);
• mais conveniência (principalmente aqui nos EUA onde a casa já vem completinha com closets, armários, geladeira, fogão, lava-louças, micro-ondas, máquina de lavar/secar roupas e tudo mais);
• mais flexibilidade geográfica (mais fácil “levantar acampamento” e voltar pro Brasil da noite pro dia se me “der na telha”);
• menor comprometimento de fluxo de caixa (liberando mais dinheiro para compra de outros ativos);
• um aumento do patrimônio de quem investe essa diferença em ativos com maior potencial de retorno (em vez de “enterrar” milhares de reais em um ativo que “malemá” acompanha a inflação).

Maaaaaas…

Por que decidimos comprar um imóvel então?

No nosso caso, a compra desse imóvel não se deu por uma questão de estilo de vida ou preferência pessoal, mas por uma série de questões financeiras mesmo.

1. Queríamos diversificar nosso patrimônio

O primeiro motivo é a minha humilde tara por diversificação.

“Diversification is a protection against ignorance… Makes very little sense for those who know what they’re doing.”

Warren Buffett

Como disse o querido Buffet: “diversificação é uma proteção contra a ignorância… Faz pouco sentido para aqueles que sabem o que estão fazendo” – Tradução livre.

Eu concordo plenamente que “diversificação é uma proteção contra a ignorância”. O “ponto cego” dessa afirmação é que poucos dos que não sabem o que estão fazendo, sabem que não sabem… E a ignorância da própria ignorância é uma porta escancarada para cisnes negros.

Como eu não tenho “bola de cristal” e nem acesso a todas as informações que o mercado como um todo tem, não me sinto confortável em tomar decisões como se “eu soubesse exatamente o que eu estou fazendo”.

Por isso eu busco me proteger da minha própria ignorância diversificando os meus investimentos em diferentes empresas, setores, moedas, países, jurisdições, “tempos”/ciclos do mercado (aportes recorrentes) e, principalmente, classes de ativos diferentes.

Não há problema algum em ser ignorante. O problema está apenas em ser ignorante da própria ignorância.

2. Queríamos brincar de “forçar apreciação” nas horas vagas

Compramos um duplex “fixer upper“, em sociedade com outro investidor, em uma área extremamente valorizada.

Pagamos um preço muito abaixo dos imóveis da região porque há muitas melhorias cosméticas a serem feitas no duplex. Ou seja, há muito potencial para forçar apreciação de valor de venda e aluguel (sim, compramos esse imóvel com a intenção de alugá-lo daqui uns anos).

Pretendemos fazer a maior parte das melhorias nós mesmos enquanto moramos na casa; assim embolsamos a “apreciação forçada” e a maior despesa com construção por aqui (mão de obra).

3. Queríamos nos alavancar de forma conservadora

Nada melhor do que investir com o dinheiro dos outros, né? Principalmente quando você consegue pegar dinheiro a juros praticamente negativos.

Conseguimos financiar 80% de um imóvel de $300.000,00 a 3,12% fixos por 30 anos. Só lembrando que a inflação média histórica aqui está em 3,23% e em 2021 está em 5,4%.

Tudo bem que o discurso é que essa inflação acima da média é transitória. Mas, sinceramente, com esse nível de expansão monetária sem precedentes é difícil acreditar que a inflação vai voltar à normalidade tão cedo…

O interessante da alavancagem de imóvel é que uma valorização previsível de 50% (após uma reforma, por exemplo) de um imóvel de $300.000,00, na verdade, representa uma valorização de 250% do seu aporte de $60.000,00, pois você não colocou os $300.000,00. O resto entrará como despesa mensal de moradia que eu teria de qualquer forma.

4. Queríamos fazer um “hedge” contra políticas de expansão monetária atípicas

Imóvel alavancado a juros praticamente negativos e travados por 30 anos é uma excelente forma de se proteger dos possíveis efeitos nefastos da expansão desenfreada da oferta monetária. Ou seja, é um “hedge” contra uma possível inflação não tão “transitória” assim.

5. Queríamos diminuir nosso custo com moradia

Na maioria dos casos, alugar acaba saindo mais barato do que comprar, sob o ponto de vista do fluxo de caixa e custo de oportunidade.

Ou seja, consequentemente, numa minoria das vezes, alugar acaba não saindo mais barato.

No nosso caso, o aluguel já estava $1225,00.

O valor do financiamento, imposto e seguro do duplex ficou em $1556,91 mensais. Ou seja, $778,45 cada unidade.

6. Queríamos aproveitar os incentivos fiscais do “Tio Sam”

Existe uma série de vantagens fiscais para quem possui imóvel físico como, por exemplo:

• poder restituir o imposto retido na fonte referente aos gastos com juros do financiamento;
• isenção de imposto sobre ganho de capital para quem morou na casa por pelo menos 2 anos nos últimos 5 anos;
• poder abater várias despesas na renda dos aluguéis;
• poder depreciar o imóvel “no papel” para “zerar” lucro proveniente de aluguel contabilmente…

Vantagens fiscais aumentam a nossa taxa de poupança.

7. Queríamos um imóvel que virasse um excelente Airbnb no futuro

Eu pessoalmente não faço questão em ter casa própria. Por isso, compramos um imóvel para morar que também tem muito potencial para virar um Airbnb no futuro.

Moral da história

Como tudo na vida, não existe resposta tamanho único para a pergunta “comprar ou alugar?”

Eu estou longe de ser um expert nessa área. Entretanto, acredito que essa decisão vai otimizar nossa jornada rumo à independência financeira, considerando o nosso contexto e objetivos.

Enfim, tá explicado por que ando sumido. rsrs…

E para você, o que faz mais sentido? Comprar ou alugar?

Um abraço e sucesso na sua jornada IF!

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